Рынок жилья «обвалился». Кто-то удивлен?
В августе продажи новостроек в Москве упали до 174,4 тысячи квадратных метров - более низкое значение фиксировалось только в мае 2020 года, в начале пандемии. По сравнению с июлем этого года объём продаж сократился на 21,4%, а относительно августа прошлого года - сразу на 45,2%. По сравнению с июлём число сделок с первичным жильём в городах-миллионниках снизилось на 12,8%, причём Москва по темпам падения спроса обогнала Краснодар (-36,2% - впрочем, здесь падение сильнее), Самару (-36,1%), Воронеж (-24,9%) и Казань (-23,8%).
Из чего коллеги, например, делают вывод, что «Минфин добивает девелоперов». Но это не главное. Проблема в том, что жильё уже много лет пытаются одновременно использовать как социальное благо, демографический стимул и источник прибыли для банков с застройщиками. Эти цели плохо совместимы.
Льготная ипотека действительно разгоняла спрос, но значительная часть субсидии в итоге капитализировалась в цене новостроек. Государство формально помогало семье, а фактически поддерживало дорогую модель жилья: дорогую землю, дорогой кредит, высокую маржу девелопера и банковскую комиссию. Поэтому сокращение льготы не просто «отнимает деньги у застройщиков» — оно вскрывает зависимость отрасли от постоянной бюджетной подпитки спроса.
Как говорится, учитесь за каждым действием искать конкретные интересы конкретного класса.
Насчет новой идеи ипотеки, менять правила так, чтобы семья с одним ребёнком получила 10%, а с тремя — 2–4%, — сомнительная социальная инженерия. Жильё нужно семье не после рождения третьего ребёнка, а прежде всего до него. Нельзя всерьёз стимулировать рождаемость, предлагая людям сначала родить, а уже потом получить возможность расшириться. Для большинства семей второй и третий ребёнок как раз упираются в нехватку пространства и страх перед неподъёмным ежемесячным платежом.
И ещё: бюджетная экономия не равна автоматически потерям девелоперов. Субсидию получает банк как компенсацию разницы между льготной и рыночной ставкой; девелопер недополучает деньги лишь постольку, поскольку покупатель вообще откажется от сделки. А отказ зависит не только от ставки, но и от цены квартиры, первоначального взноса, доходов и ожиданий снижения цен.
Нормальная политика здесь выглядела бы иначе: не бесконечно субсидировать спрос на любую новостройку, а прямо расширять предложение доступного жилья — муниципального арендного фонда, жилищных кооперативов, проектов с фиксированной предельной ценой метра и прозрачной себестоимостью. Государство может поддержать стройку в период спада, но взамен должно получать не обещания «оживить рынок», что бы это ни значило, а конкретный объём жилья, которое остаётся доступным для семей.
Кстати, легко догадаться, почему эта девелоперская статистика много где дается с ноткой аламизма. В реальности, падение продаж пока не повод спасать прежнюю схему любой ценой. По России августовские продажи новостроек были на 17,7% ниже прошлого года, однако всё ещё на 5,7% выше августа 2024-го.
На повестку выходи вопрос, кто должен заплатить за коррекцию перегретого рынка: бюджет, семьи или владельцы земельных банков и девелоперских проектов. Пока счёт снова пытаются выставить семьям.
